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政府站出来为物业公司说话——物业、业主都该看的新闻发布会

时间:2016年05月04日 来源:中国物业管理资讯 作者:佚名 编辑:admin 围观:

政府站出来为物业公司说话—物业、业主都该看的新闻发布会

3月10日,潍坊市人民政府新闻办公室在富华大酒店召开新闻发布会,介绍我市物业项目退出及住宅小区停车管理办法有关情况。日前,潍坊市住房和城乡建设局制定新出台了《潍坊市物业服务企业退出项目管理办法》(以下简称《退出办法》),并会同发改、公安、规划、市政、人防等部门出台了《潍坊市住宅小区停车管理办法》(以下简称《停车办法》),旨在解决住宅小区新老物业更替、住宅小区停车管理方面存在的问题。

发布会介绍,全市目前共有物业服务企业760余家,从业人员6.1万人,管理各类物业项目2400余个,综合发展水平位居全省前三位。但随着经济社会的发展,住宅小区管理中日益爆发出一些突出问题,如物业公司擅自退出、业主委员会恶意炒掉物业公司、开发商对车库(位)只售不租、业主停车堵塞小区入口等问题。市住建局出台的两个文件,让解决这些问题变得有章可循。

解聘物业公司须谨慎

据了解,业主随意解聘物业公司的住宅小区,大多数不仅没有达到预期目的,反而使管理更加恶化,导致房屋大幅贬值。这与业主不能理性对待物业管理存在的问题,过度维权有关。《退出办法》规定,物业服务企业退出项目应当本着维护社会稳定、保障居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。业主大会、业主委员会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发,依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定,慎用辞退权,以维护社会的稳定和业主的正常生活秩序。可见,当小区物业管理存在问题时,应理性对待,首先与物业公司协商整改办法,解聘物业公司属下下之策。

解聘、选聘物业公司,不能由业主委员会说了算

记者从街办、社区了解到,经常有一些“热心业主”来咨询成立业主委员的问题,并忙前忙后的做各种筹备工作。他们常常会描绘业委会成立后的“宏伟蓝图”:“我们业委会成立后,第一件事先把这个物业公司赶走,让某某物业公司来管,把小区打造成全市一流的小区”。这样的业主显然对业委会的认识不到位,他们当选业委会成员后的结果可想而知。根据《山东省物业管理条例》规定,业主委员会是业主大会的执行机构,只能按照业主大会的授权开展活动。《退出办法》规定,解聘、选聘物业公司须占建筑物总面积1/2且总人数1/2的业主同意,而不是业主委员会同意就行。

业主委员会工作不善要担责

《退出办法》规定,业主委员会委员为“赶走”物业公司,未能从物业管理区域和谐稳定及长期利益出发,煽动业主不交物业服务费,带领业主聚众闹事,导致物业管理区域管理恶化,损害业主合法权益,造成不良社会影响的,由社区居委会监督指导业主大会或业主委员会终止其委员资格,并追究相应法律责任。

解除合同要提前告知并承担违约责任

《退出办法》规定,主动解除合同的一方应提前60日告知对方,并承担相应违约责任。原物业服务企业应当在合同终止之日前1个月,在物业区域内公布共有部分收益的收支情况。原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内,向业主委员会(开发建设单位)、新物业服务企业移交规定的资料和财物。

解决物业服务项目退出要用好法律武器

物业服务项目退出过程中,经常因对有关问题达不成协议,造成业主拒交物业服务费、物业公司带走财物、人身伤害、财物损坏等问题,对于这些问题,当事人应通过司法途径解决。

不交物业费影响个人信用

随着个人信用体系建设的不断完善,不交物业费业主的生活可能会受到制约,比如无法购买飞机票,乘高铁不能坐特等舱和一等舱,宾馆酒店限制消费等等。前段时间,南昌市就有一业主,因未交物业费,购买飞机票时被拒。我市也积极推进个人信用体系建设,《退出办法》规定,不能按规定履行义务,拖欠、拒交物业服务费,属侵犯全体业主公共权益的行为;其违法违规行为经生效判决或仲裁裁决确认的,应记入个人信用档案。

 车库(位)不得只售不租

为解决开发建设单位对车库(位)只售不租的问题,市物业主管部门人员介绍说,关键从源头抓起,落实明示和约定制度。《停车办法》规定,开发建设单位在房屋预(销)售时,应制定住宅小区车库(位)租售办法,向购房人明示并作为房屋买卖合同的附件。住宅小区车库(位)租售办法应明确车库(位)数量、布局、建设标准、租售比例等内容,并合理划定租售区域。因开发建设单位未制定住宅小区车库(位)租售办法或相关约定不明确等原因,导致对车位租售事宜有争议的,是租是售按购房人意愿实施。

开发建设单位对车库(位)只售不租的,由房地产开发主管部门责令限期整改,逾期不整改的,由房地产开发主管部门依法进行处理,并将其不良行为记入信用档案。

买房看好车(库)位

当前,汽车已走进千家万户,停车已成为生活必不可少的一部分。因此,买房时不能光看房,要提前谋划停车问题。一是要看该小区的车(库)位配置是否充足;二是要认真查看该小区的车库(位)租售办法。根据《停车办法》规定,业主一旦签订购房合同,即同时接受了该小区的车库(位)租售办法,不得再对开发建设单位租售车库(位)问题提出异议;如果不能接受该小区的车库(位)租售办法,可以另行选择其它小区购房,以免买房后无法解决停车问题。

买车前最好先买(租)车库(位)

经常看到这样的新闻报道,业主开车堵住小区门口,与物业门卫对峙,业主振振有词:“我是小区业主,凭什么不让我开车回家”,物业也有说法:“您没有停车库(位),车辆开进去要么停在公共区域,要么停在别人车位,对影响公共利益的行为我们有权制止”。平心而论,物业的做法是对的。为解决这种难以调和的矛盾,《山东省物业管理条例》第五十三条规定,业主需要在物业管理区域内停放汽车的,应当事先与物业服务企业商定停车位置,不得擅自占用道路或者其他场地。如果确实没有停车位,业主应当另行解决停车问题或者调整添置汽车的计划。

当然,对于未购买或租用车库(位)的业主,开车进入小区取放东西,物业公司应该提供方便。根据《停车办法》规定,如果车辆进入小区长时间放置(超过2小时),就应该作为临时停车进行管理,由业主交纳临时停车费。未购买或租用车库(位),而又拒绝支付临时停车费的,停车管理单位有权禁止该车辆进入小区。

临时停车也要交停车费

住宅小区管理,既要为业主提供方便,也要考虑公共利益。根据《停车办法》规定,对于走亲访友车辆等临时进出小区的车辆,停放时间不超过2小时的,不收费;停放时间超过2小时的,应交纳临时停车费,价格标准由业主大会确定。但对于进小区执行任务的警车、消防车、救护车、环卫清运车、工程维修车、为业主和使用人服务的送货安装车等车辆,任何单位和个人不得阻拦,并不得对其收取停车费。

业主恶意堵门公安要处罚

根据《停车办法》规定,业主恶意堵塞小区出入口和占用消防通道的,由公安部门按照《道路交通安全法》、《治安管理处罚条例》和《山东省消防条例》等法律法规规定,依法及时进行处理。

公共收益要管好

根据《停车办法》规定,对于车位场地使用费、临时停车费等公共停车收益,停车管理单位可提取不高于40%的管理费,剩余部分属小区公共收益,可用于划转维修资金公共账户、业主委员会办公或业主大会同意的其它需要。停车管理单位应对车位场地使用费、临时停车费单独建账,并每年不少于两次在小区内公布收支情况,接受业主和业主委员会的监督。

社区居委会可代行职责

物业管理的许多事项都是由业主大会或业主委员会决定,从当前的实际情况来看,业主大会召开很难,有的业主委员会也不能很好的履行职责。考虑到这一点,《停车办法》规定,对于涉及由业主大会或业主委员会决定的事项,在住宅小区不具备业主大会召开条件、业主大会召开不成功、业主委员会未组建或不能履行职责等情况下,由所属社区居委会决定。(本网记者 吴海明)


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